五月樓市略有降溫，后續(xù)預計以穩(wěn)為主。隨著2018年“5.15”調控升級后樓市降溫及低價地的消耗，政府逐步放松高價地入市價格管制。因高價盤入市、土地市場升溫帶來預期變化，春節(jié)后成都樓市逐步回溫，前4月新房成交同比增速較2018H2上升13.6個百分點，受高價盤占比上升影響4月均價較年初升1.8%至11705元/平。隨著積累需求釋放、高價盤抬升購房門檻、政治局及住建部接連發(fā)聲，草根調研來看4月下旬樓盤上訪量已逐步下降。往后看，在政府穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期背景下，預計后續(xù)成都樓市仍將以穩(wěn)為主。

首置首改為主，區(qū)域分化明顯。市場以90-120平首置首改戶型為主，2019年前4月成交占比47%。受總價限制，剛需客群逐步轉向二手市場尋求更小面積戶型，60-90平二手房成交占比已升至46%。分區(qū)域來看，外圍（近郊及遠郊）新盤整體供應量較大，合計供應占比達75%；而近郊由于具備區(qū)位優(yōu)勢且配套更為成熟，前4月成交占比達32.4%。從庫存周期來看，成都全市庫存去化9.7個月，其中遠郊10個月、主城區(qū)9.9個月、天府新區(qū)9個月、近郊7.7個月，整體仍處于合理區(qū)間。

土地市場持續(xù)升溫，外圍成供地主力。樓市回溫帶動地市升溫，2019年3月成交溢價率升至38.9%，個別項目樓面地價已超前期高點。外圍區(qū)域（近郊、遠郊）因面積相對廣闊且開發(fā)較晚等原因，土地供應相對充足，前4月龍泉驛、青白江土地合計成交占比達52%。樓市、地市上行背景下，政策收緊預期提升，近期成都亦減少中心區(qū)域土地供應以降低可能出現的“地王”對市場預期的影響，4月成交溢價率降至13.5%，預計后續(xù)成都地市將趨于平穩(wěn)。2018年卓越、中梁等9家企業(yè)首進成都，反映品牌房企持續(xù)看好成都市場。

戰(zhàn)略地位提升，中長期基本面扎實。《2019年新型城鎮(zhèn)化建設重點任務》提出培育成渝城市群形成新的重要增長極，成都作為成渝城市群中心城市之一，戰(zhàn)略地位提升有助于其后續(xù)快速發(fā)展。目前成都已匯聚285家世界500強企業(yè)入駐，擁有高校數量達64所；2018年常住人口、戶籍人口同比增長3%、1.8%，保持穩(wěn)步凈流入趨勢；整體收入房價比3.6，高于合肥（3.3）、杭州（2.5）等多數同類城市，經濟發(fā)展及人口匯聚為區(qū)域樓市健康發(fā)展奠定基礎。

開發(fā)商及樓盤調研小結：1）2018年末限價松動，高價盤增加及地價攀升，引發(fā)春節(jié)后恐慌入市，推動周邊低價盤銷售，帶動銷售回升。4月下旬來樓市逐步降溫，五一節(jié)后上訪量較節(jié)前高點降近50%。2）因區(qū)位優(yōu)勢及斷供時間較長，三環(huán)內高價盤去化尚可，外環(huán)壓力則較大。3）首套房貸利率上浮15%，較年前幾無變化。4）限價松動情形下，未入市高價地開工意愿增強，開發(fā)商拿地補庫存意愿仍較強烈。

風險提示：1）盡管當前樓市整體回溫，但三四線受制于供應充足、需求.萎縮，加上此前未有明顯調整，預計后續(xù)量價均將面臨較大壓力，未來或存在三四線樓市超預期調整帶來房企大規(guī)模減值及中小房企資金鏈斷裂風險；2）目前一二線樓市已自然復蘇，可能存在因一二線復蘇導致政策端放松不及預期風險；3）受樓市火爆影響2016年起地價持續(xù)上升，而后續(xù)各城市限價政策陸續(xù)出臺，預計板塊未來面臨毛利率下滑風險；4）春節(jié)以來樓市回溫，土地成交溢價率亦持續(xù)走高。近期政治局及住建部接連發(fā)聲，重提“房住不炒”，蘇州跟進出臺部分區(qū)域限售及地市收緊政策。若后續(xù)部分城市市場熱度延續(xù)，未來或存在調控加碼風險。