4 月份行業(yè)基本面延續(xù)復蘇態(tài)勢。 三月“小陽春”后，“銀四”接力，一二線城市景氣度上行帶動整體銷售維持增長態(tài)勢，三四線城市銷售下跌趨勢不變，但好于預期。預計后續(xù)一二線與三四線城市分化加劇，在“因城施策”的背景下一二線城市政策邊際寬松，疊加房貸利率下調(diào)，短期一二線市場回暖趨勢延續(xù)，中期或?qū)⒒貧w平穩(wěn)；三四線城市受前期需求透支影響，中期下行壓力仍在。

預計房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將緩步下行。 房地產(chǎn)投資維持高增長，在房企資金面寬松的條件下，投資意愿增強，預計建安費用穩(wěn)步增長；土地成交價款領(lǐng)先土地購置費 3-6 個月左右，土地購置費的滯后效應將逐步顯現(xiàn)，對開發(fā)投資的支撐作用逐漸減弱；面對房價上揚，短期內(nèi)政策放松可能性不大，“房住不炒”基調(diào)下樓市仍以調(diào)控為主，開發(fā)投資上升空間有限，我們維持前期判斷，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速未來將緩步下行。

19 年地產(chǎn)公司一季報業(yè)績總結(jié)： 一季度房地產(chǎn)板塊營業(yè)收入為3,734.92 億元，同比增速達 22.54%。 營收持續(xù)增長主要受益于樓市小陽春，部分城市人才政策、公積金及房貸利率放松，帶動商品房銷售增速回升。 地產(chǎn)板塊資產(chǎn)負債率達 79.82%，相比于 2018 年僅上升 0.01 個百分點， 行業(yè)杠桿率維持穩(wěn)定水平。 隨著一季度融資環(huán)境放松，房企面臨還債高峰的壓力減小，多家公司選擇以較低利率發(fā)債融資，以借新還舊。此外受銷售回暖影響，定金及預收款、按揭貸款同比增速上行，房企資金面持續(xù)改善。

2019Q1 房地產(chǎn)板塊倉位下降，配置風格向二線高彈性房企轉(zhuǎn)換。2019Q1 基金房地產(chǎn)持倉下降，但仍處于 2010 年以來中等偏高位置；一季度仍為超配，但配置比例有所下降；集中度提升，處于歷史高位；配置風格轉(zhuǎn)換，偏好二線高彈性房企。

投資建議： 我們認為近期政策頻繁微調(diào)，體現(xiàn)了政府“一城一策”下的“有保有壓”政策方針，在市場結(jié)構(gòu)性回暖的趨勢下，今年房地產(chǎn)市場的政策將繼續(xù)以“因城施策”為主線。 集中度提升邏輯不變，龍頭房企能夠發(fā)揮融資、品牌及運營管理優(yōu)勢，獲取更多高性價比的土地儲備。在一二線城市市場結(jié)構(gòu)性回暖對沖三四線市場下跌風險， 城鎮(zhèn)化進程加速， 一二線及強三線城市需求將進一步釋放。 我們推薦業(yè)績確定性強，資源優(yōu)勢明顯，市占率有較大提升空間的萬科 A(000002)、保利地產(chǎn)（600048）、新城控股（601155）。